相続した建物の解体工事の流れ・解体費用は？相続の基礎知識と注意点まとめ【淡路の解体工事ブログ】

2025年3月3日更新

相続した建物の解体工事の流れ・解体費用は？相続の基礎知識と注意点まとめ【淡路の解体工事ブログ】

洲本市桑間にお住まいの皆様こんにちは！

淡路の解体工事『クリーンアイランド洲本インター店』です！

淡路島の皆様はいかがお過ごしでしょうか？

今回は、【相続した建物の解体工事の流れ・解体費用は？相続の基礎知識と注意点まとめ】についてご紹介していきたいと思います。

相続による空き家などの解体工事

淡路島のクリーンアイランド洲本インター店にも、相続による空き家などの解体工事のご相談は多く寄せられます。現在他の場所に住んでいるので相続した建物には住まないといった方や、相続した建物が老朽化しているため解体工事をしたい、といった方は多いのではないでしょうか。相続した家屋や建物を解体工事する場合はすべての相続人からの合意が基本的には必要となります。ここでは相続をした建物を解体する際の注意点やポイントを見ていきたいと思います。解体工事にはメリットとデメリットもありますので、解体することによるメリットやデメリットを知っておくことをおすすめします。

不動産の相続に関する基礎知識

まず初めに不動産を相続する際に関して必ず知っておきたい基礎知識について見ていきたいと思います。遺産相続の際に家屋や建物などの不動産を相続した場合の遺産分割の方法は３種類です。

①現物分割

現物分割は、家屋や建物などの不動産をそのまま相続するという方法のことです。例を挙げると二人の相続人がいた場合、一人が預金などを相続し、一人が不動産を相続するといった場合です。

②代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産の相続をして、他の相続人に代償金を支払う方法です。特定の相続人にあたる人に代償金を支払うことが可能で家屋や建物の相続を希望しているケースに「代償分割」による相続が行われます。

③換価分割

換価分割とは、相続した家屋や建物などの不動産を売却して、相続人で分配するという方法です。

相続した際の相続税は？

家屋や建物などの不動産を相続した場合、気になるのは相続税ではないでしょうか。
実は、相続税は財産などを相続した際に必ず必要となるものではないのです。相続税には「基礎控除」というものがあります。相続した財産が「基礎控除額」を上回った時に相続税がかかるのです。そのため、実際に相続税がかかった方の割合をみると9.6％程です。

相続税の基礎控除

基礎控除の額は3000万円＋（600万円×法定相続人の人数）で計算することが可能です。具体的な例をあげますと、相続人が「被相続人の配偶者と子２人」だった場合では法定相続人は3人となります。3人ですので基礎控除額は4800万円です。4800万円以下の相続ですと相続税はかかりません。

建物の解体工事の際には名義変更は必要？

家屋や建物の相続をして、その建物を解体するといったケースは少なくはないでしょう。その際に、名義人以外でも解体工事は可能なのでしょうか。解体工事は所有者にしかできません。しかし、相続をしてすぐであれば相続登記を行わなくても家屋や建物の解体工事をすることはできます。ここで注意したいのが、この時点で建物は相続人全員の共有となります。そのため、解体をする場合は相続人全員の合意が必要となります。勝手に解体してしまわないようにしましょう。

解体工事の費用は？

家屋や建物の相続をして解体工事をするとなったら解体費用が必要になります。この解体費用は誰が支払うのか、支払いの方法や控除の対象になるかどうかなどを見ていきましょう。

不動産を相続する相続人が支払う

基本的には、建物を相続した相続人が解体費用を支払うのが一般的です。もし、相続した家屋や建物などの不動産が不要な場合、解体工事をした後に土地を売却して相続人で分配する方法があります。相続した建物を解体工事する場合は相続人全員の合意が必要なため、気をつけましょう。合意が得られたら代表者が解体や売却の手続きを行なうことは可能です。合意なく勝手に解体してしまうとトラブルになってしまう恐れがありますので注意が必要です。

解体費用は相続税の控除の対象？

それでは、相続した不動産を売却しない場合はどうすればよいでしょうか。現物分割や代償分割などで相続人の中の誰かひとりが家屋や建物などの不動産を相続します。遺産分割を行った後に相続人が解体します。この時、相続した後に解体することが決まっている場合は不動産の評価をする時に解体費用の予定金額を差し引くとより公平に分割できるでしょう。
相続した建物の解体費用は相続税の控除の対象にはなりません。なぜなら相続人の意思で解体をするためです。葬儀の費用や相続債務とは違うというところを知っておくことをおすすめします。

家屋や建物を相続したら

家屋や建物を相続したらどうすればよいでしょうか。家屋や建物を相続したらまずは登記簿で状況の確認をします。（名義人が亡くなっている場合は相続登記）まず法務局で不動産の全部事項証明書（登記簿）を取得します。登記簿には、不動産の面積や所有者、家屋番号、抵当権があるかないか、などの詳細な情報を確認することができます。まずは取得して内容を確かめましょう。

相続登記

不動産の名義人が亡くなっている場合は基本的には相続登記が必要となります。相続してすぐに解体する場合は相続登記の必要はありませんが、解体する予定が先なら早めに申請することをおすすめします。相続登記の方法は「共有名義で登記」「遺産分割協議書で登記」「遺言書で登記」の3つの方法があります。相続が発生した場合、定相続人同士の共有状態になります。法定相続分に従った共有登記は受け付けてもらえますが、遺産分割が成立した後には登記をやり直す必要があります。例えば長男が相続するケースでは長男の単独名義にします。これが「遺産分割協議書で登記」です。また、遺言書があるケースでは、遺産分割協議をする必要はなく遺言書を使って相続登記することができます。ただし、自筆証書遺言や秘密証書遺言は、相続登記を行う前に家庭裁判所で検認を受ける必要があるので注意が必要です。

相続した建物を解体工事するメリット

相続する家屋や建物を解体工事した場合のメリットを見ていきたいと思います。相続する家屋や建物を解体工事すると様々なメリットがあります。ここでは相続する家屋や建物を解体工事することのメリットを紹介いたします。

空き家の管理が不要

相続した家屋や建物に住まない場合は空き家となってしまいます。空き家は人が住んでいる建物と比較して老朽化のスピードが速いため、適切な管理が必要となります。空き家の管理には手間や時間、費用などが必要です。また、遠方に住んでいる場合などでは交通費などもかかり移動時間も含めると時間もかかってしまうでしょう。しかし、空き家を解体することにより建物の管理をする必要がなくなります。老朽化による近隣への被害などの心配もなくなるでしょう。

売却しやすくなる

相続した家屋や建物が老朽化してしまっている場合は、建物をそのままの状態にしておくより解体して更地にした方が売却しやすくなるという傾向にあります。買い手にとっても老朽化した建物が建っているよりも更地の状態の方が、建物を建てたり駐車場にしたり、などすぐに活用することができます。そのため、解体してから売却するのもおすすめの方法でしょう。

相続した建物を解体工事するデメリット

しかし、メリットがあればデメリットもあります。ここから相続する家屋や建物を解体工事した場合のデメリットを見ていきたいと思います。メリットとデメリットを知ったうえでより良い方法を検討してくださいね。

解体工事の費用が必要

解体工事をすることによるデメリットといえば解体費用がかかるということでしょう。建物の構造や大きさなどによっても解体費用は異なりますが、100万円以上の費用が必要になるケースも少なくはないでしょう。

固定資産税が高くなる

建物を解体工事して更地にした場合、固定資産税や都市計画税が高くなってしまう可能性があります。建物がある場合では土地にかかる固定資産税などに軽減措置が適用されます。しかし、解体して建物がなくなることでこの軽減措置が適用されなくなってしまうため固定資産税が高くなってしまいます。解体工事をしてすぐに売却しない場合は注意が必要です。

古家付きでも売却可能なケース

昨今は古民家をリフォームやリノベーションして住んだり店舗にしたりするケースも増えています。そのため、古い家だから売れないと決めつけてしまって、解体してしまわないようにしましょう。相続した建物の構造や状況などをしっかり確認して解体工事が必要かどうかを検討することをおすすめします。

家や建物を相続したら基本的に遺産分割協議などの相続手続きを行わねばなりません。以下では相続手続きをせずに家の解体ができるのか、みてみましょう。

相続した建物を解体する

ここからは相続した建物を解体するケースについて見ていきましょう。相続した建物を解体する場合、相続人全員からの同意が必要となります。たとえ建物が老朽化していて価値がないと思われても、その建物は相続人全員が相続をする権利を持っています。そのため勝手に解体してしまうのはトラブルになってしまう恐れがあります。解体工事を行うには必ず相続人全員の合意必要だということを覚えておきましょう。ただし、相続人のひとりが建物を相続した場合は、他の相続人には相続の権利はなくなるため合意なくても問題ないでしょう。

相続した建物の解体の流れ

相続した建物を解体するおおまかな流れを見ていきましょう。通常の解体工事と違う点は建物の所有者が自分ではないという点でしょう。相続で建物を解体する場合は「相続人全員の合意を得て解体する」「遺産分割協議で相続してから解体する」のふたつです。

相続人全員の合意を得て解体する

相続人全員の合意を得て解体する方法の場合は、解体業者選びや費用の負担なども相談して決めることになります。しかし、相続登記をする必要がなく早期に解体工事をすることができるというメリットがあります。

遺産分割協議で相続してから解体する

遺産分割協議で相続してから解体する方法は、遺産分割協議で特定の相続人が相続してから、その相続人が判断して解体工事を行う方法です。遺産分割協議の際に建物の解体工事を行うことが決まっている場合は解体費用を建物評価額から差し引くことができるため、比較的少ない金額で土地を相続することができるというメリットがあります。　

合意なく解体したケース

もし、相続人全員の合意なく勝手に解体してしまったらどうなるのでしょうか。相続人全員の合意がなく、遺産分割協議もできていない段階で勝手に建物の解体工事をしてしまうと、他の相続人から損害賠償を請求されてしまう恐れがあります。この段階では相続した建物は相続人全員の共有となるため同意のない状態で解体するということは無断で他人の建物を解体してしまうのと同じことなのです。建物に価値がある場合は評価額に相当する賠償を要求される可能性もあります。また、建物自体に価値がなくても生まれ育った家などで思い出があすといった場合もあります。勝手に解体してしまわないようにしましょう。

同意がなくても解体できるケース

ここまでは相続人全員の同意なく勝手に解体してはいけない話をしてきましたが、同意がなくても解体工事をすることができる場合もあります。例えば、建物の老朽化がひどくてこのままの状態では倒壊してしまう危険性がある場合です。このようなケースですと独断で解体工事ができる場合もあります。しかし、このような場合でも無断で解体してしまうのはおすすめできません。合意が得られない場合は市役所などに相談して、市役所から他の相続人に指導をしてもらったり、さらには弁護士に相談してみるというのもおすすめの方法です。

クリーンアイランド洲本インター店にも相続での解体工事のご相談も多くいただいております。お客様ひとりひとりにあった最適な提案をさせていただけるよう一緒に考えていければと思います。
解体工事の事なら何でもお気軽にご相談くださいね(^^)

まとめ

今回は、【相続した建物の解体工事の流れ・解体費用は？相続の基礎知識と注意点まとめ】についてをご説明いたしました。

解体工事に関してご相談・お見積もりは、是非一度、クリーンアイランド洲本インター店にご相談ください。

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